Eines der beherrschenden Themen für aktuelle und werdende Immobilieneigentümer wird in 2024 und darüber hinaus der Sanierungsaufwand für Gebrauchtimmobilien sein.

Gemessen an der Energieeffizienzklasse zählt bundesweit jedes zweite Einfamilienhaus zu den Sanierungsfällen. Es fällt in eine der drei schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G und H. Dabei schrecken die hohen Kosten für eine energetische Sanierung viele Eigentümer ab. Der im Zuge der Haushaltskrise erfolgte zwischenzeitliche Stopp mehrerer Förderprogramme hat für zusätzliche Verunsicherung geführt. Inzwischen stehen allerdings wieder umfangreiche Fördermittel zur Verfügung. So werden beispielsweise Maßnahmen zum energetischen Heizungstausch und an der Gebäudehülle mit bis zu 70 % Zuschüssen der KfW gefördert.

Verkäufer von älteren, noch unsanierten Häusern stehen vor der Frage, selbst noch zu sanieren, um dann einen höheren Verkaufspreis erzielen zu können. Oder sich auf die inzwischen mit harten Bandagen (und guten Argumenten) geführten Preisverhandlungen mit gut informierten Kaufinteressenten einzulassen.

Nach der aktuellen Studie von EY liegt der Kostenaufwand für neue Fenster, ein neues Dach, Fassadendämmung und eine neue Heizung zwischen 800 und 1.500 € pro Quadratmeter.

Für ein Haus mit 150 qm Wohnfläche sind das Investitionen von bis zu 225.000 €.

Bei der Energieeffizienz deutlich besser schneiden Eigentumswohnungen ab. Hier verbessern innenliegende Wohnungen die Energieeffizienz eines Hauses deutlich. So fällt nur jede fünfte Wohnung in eine der drei schlechtesten Energieeffizienzklassen. Und auch wenn hier noch investiert werden muss, fallen je Wohnung deutlich kleinere Investitionen an. Beim Einfamilienhaus ist der Eigentümer allein für Dach, Fenster und Heizung zuständig.

Solange die Neubautätigkeit am Wohnungsmarkt weiter hinter den Erwartungen zurückbleibt, wird die Nachfrage nach Gebrauchtimmobilien hoch bleiben. Zu hoffen bleibt, dass die dafür aus dem Bundeshaushalt bereitgestellten Fördermittel dieses Mal ausreichen.

Sinkende Preise

Endlich, werden viele sagen, gehen die Kaufpreise vielerorts wieder nach unten. Zum ersten Mal seit zwölf Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien im 3. Quartal 2022 im Vergleich zum vorherigen Quartal gesunken. Das geht aus den aktuellen Daten der vdpResearch GmbH hervor, die anhand von tatsächlichen Kaufpreisen ermittelt wurden. Der Preisrückgang für selbst genutztes Wohneigentum ist auch in sechs der sieben größten Städte Deutschlands zu beobachten. Einzig in Berlin stagnieren die Preise noch.
Für 2023 erwarten Experten weiter sinkende Preise. Einen starken Preisverfall soll es allerdings nicht geben.

Steigende Zinsen

Den sinkenden Kaufpreisen entgegen läuft die Zinsentwicklung. Am Jahresende 2022 sind die Bauzinsen mit 3,5 bis 4 Prozent so hoch wie seit Jahren nicht. In den sieben großen Städten ist der Hauskauf derzeit in Köln noch am günstigsten zu finanzieren.
Für die kommenden Monate erwarten wir Finanzierungsexperten allerdings nur moderate Zinssteigerungen. Im Zusammenspiel mit weiter sinkenden Preisen könnten sich die Bedingungen für den Immobilienkauf im neuen Jahr also insgesamt wieder verbessern.

Mehr Förderung

Voraussichtlich ab April 2023 wird der Staat den Kauf von Immobilien zur eigenen Nutzung stärker unterstützen. Insgesamt 1,1 Milliarden Euro sind im Haushalt des Bundesbauministeriums zur Förderung von Wohneigentum für Familien und für den klimafreundlichen Neubau vorgesehen.
Vor allem Familien mit kleinem Einkommen sollen von zinsgünstigen Darlehen der KfW-Bank profitieren. Im Gespräch ist eine Einkommensgrenze von 60.000 Euro für Familien mit einem Kind, die sich mit jedem Kind um 10.000 Euro erhöht. Ich informieren hier natürlich, sobald es etwas Neues gibt.
Höherer Energiestandard bei Neubauimmobilien
Seit Jahresbeginn gelten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verschärfte Anforderungen an die Energieeffizienz im Neubau. Der Jahresprimärenergiebedarf neu errichteter Häuser darf nur noch höchstens 55 Prozent im Vergleich zu einem durch das Gesetz definierten Referenzgebäudes betragen. Übersetzt bedeutet das: Im Gesetz festgelegt ist der Energiebedarf von einem Beispielhaus. Dieser dient als Referenz.

Wer ein Haus bauen möchte, darf jetzt nur noch maximal 55 Prozent von diesem Referenzwert mit dem neuen Haus verbrauchen. Damit wird das KfW-Effizienzhaus 55, das vor einem Jahr noch staatlich gefördert wurde, zum neuen Mindeststandard.

Wer ein neues Haus oder eine Neubauwohnung kauft, muss daher mit höheren Kosten rechnen, zumal sich einige der relevanten Baumaterialien wie Holz oder Dämmstoffe deutlich verteuert haben. Dafür darf man sich dann auf niedrige Heizkosten freuen und auf eine Immobilie, die nicht nur für die aktuelle Krise, sondern auch für die Zukunft gut gerüstet ist (siehe Übersicht unten).

Die Solardachpflicht kommt

Um den Klimaschutz voranzutreiben, planen fast alle Bundesländer früher oder später eine Pflicht zur Installation von Solaranlagen auf allen Hausdächern, wo dies möglich ist. In den meisten Ländern soll das zunächst nur für den Neubau gelten. Baden-Württemberg prescht aber vor und führt ab 2023 eine Solardachpflicht auch bei grundlegenden Dachsanierungen ein. Wer im Südwesten der Bundesrepublik einen Altbau mit sanierungsbedürftigem Dach kauft, muss sich also darauf einstellen, eine Solaranlage installieren zu müssen.

Unabhängig von der Pflicht ist eine Solarwärme- oder Photovoltaikanlage auf dem Dach für Bestandsgebäude aber in jedem Fall und an jedem Ort eine gute Investition, um die Energiekosten im Haus zu senken.

Steuervorteil für PV-Anlagen

Ab 2023 gibt es steuerliche Erleichterungen für alle, die mit einer Photovoltaikanlage auf dem Hausdach selbst Strom erzeugen wollen. Zum einen wird beim Kauf und bei der Montage kleinerer Photovoltaik-Anlagen keine Mehrwertsteuer mehr fällig. Zum anderen fällt auch die bisher bestehende Ertragssteuer auf Einnahmen aus Anlagen mit einer Leistung von bis zu 30 Kilowatt-Peak auf Einfamilienhäusern weg. Diese Regelung gilt sogar rückwirkend ab dem 1. Januar 2022. Zwar gab es für die meisten privaten Photovoltaik-Betreibenden ohnehin kaum Gewinne zu versteuern, aber es entfällt nun lästiger Aufwand bei der Steuererklärung.

Was können Sie tun?

• Stellen Sie eine neue Budgetrechnung auf (Wie viel Immobilie können wir uns leisten?) -> zum Rechner
• Wenn eine passende Immobilie gefunden ist, unbedingt Argumente für eine erfolgreiche Kaufpreisverhandlung sammeln und das Gespräch trainieren!
• Für alle, die in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen: Lassen Sie sich zu Forwarddarlehen bzw. den aktuell noch sehr attraktiven Bausparkonditionen beraten.
• Bewahren Sie Ruhe, die passende Immobilie zu finden braucht Zeit. Es geht um eine der größten finanziellen Entscheidungen in Ihrem Leben. Und die Finanzierung sollten sich an ändernde Lebenssituationen anpassen lassen.