Nachrichten über sinkende Kaufpreise wechseln sich gerade mit Meldungen zu weiter steigenden Preisen ab. Für den Zeitraum Juni 2021 bis Juni 2022 hat das Statistische Bundesamt für Wohnimmobilien noch einen Preisanstieg von 10,2 % erhoben.

Gleichzeitig dreht sich der Markt gerade. Endlich kann mit dem Makler bzw. Verkäufer über den Kaufpreis wieder nach unten verhandelt werden.

In den ersten neun Monaten dieses Jahres haben sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen in bisher nie da gewesener Dynamik von teilweise unter einem auf bis zu über vier Prozent erhöht.

Quelle: Hypochart

Das bedeutet, dass die Antwort auf die häufig gestellte Frage „Wie viel Immobilie können wir uns leisten?“ heute deutlich anders ausfällt.

Wird diese Entwicklung grundsätzlich zu sinkenden Kaufpreisen führen?

Eine sinkende Nachfrage dürfte tendenziell zu sinkenden Preisen führen. Gleichzeitig ist der Wunsch nach der eigengenutzten Immobilie bei vielen Menschen tief verankert. Wenn das Wunschhaus am Wunschort derzeit nicht erschwinglich ist, wird dieser Traum sicher nicht begraben. Er wird eher woanders ausgeträumt. Vielleicht etwas weiter draußen, vielleicht etwas kleiner. Das Arbeiten im Homeoffice hat eine rasante Entwicklung genommen. Der nur zwei- oder dreimal die Woche zu fahrende Arbeitsweg darf nun gerne etwas länger sein.

Der Immobilien­markt ist träge

Bis die Angebotspreise auf den Portalen tatsächlich niedriger ausfallen, kann es etwas dauern. Der Kaufinteressent kann seine verbesserte Position allerdings schon jetzt durch geschickte Preisverhandlungen positiv für sich nutzen. Dabei hilft eine genaue Kenntnis über den echten Marktwert einer Immobilie. Sprechen Sie mich gerne darauf an.

Vorsicht bei unsanierten Altbauten

Die stark zurückgefahrene Neubautätigkeit lässt vielerorts die Nachfrage auch nach alten, unsanierten Häusern in den Energieeffizienzklassen G und H hochhalten. Bei diesem Schritt sollte unbedingt ein Sachverständiger hinzugezogen werden, der die Kosten für eine Sanierung kalkulieren kann. Es ist sicher nicht die Frage, ob der Gesetzgeber die Eigentümer unsanierter Immobilien zwingen wird, diese Arbeiten in Angriff zu nehmen, sondern nur wann.

Was können Sie tun?

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• Wenn eine passende Immobilie gefunden ist, unbedingt Argumente für eine erfolgreiche Kaufpreisverhandlung sammeln und das Gespräch trainieren!
• Für alle, die in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen: Lassen Sie sich zu Forwarddarlehen bzw. den aktuell noch sehr attraktiven Bausparkonditionen beraten.
• Bewahren Sie Ruhe, die passende Immobilie zu finden braucht Zeit. Es geht um eine der größten finanziellen Entscheidungen in Ihrem Leben.
• Die Finanzierung sollte sich an ändernde Lebenssituationen anpassen lassen.

Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Eine Eigentumswohnung zu kaufen und anschließend zu vermieten, kann für Anleger eine attraktive Geldanlage sein. Die Zinsen für Finanzierungen sind niedrig und die Monatsraten überschaubar.

Gerade bei steigender Inflation sind potentielle Vermieter auf der Gewinnerseite unterwegs. Ein Kaufkraftverlust durch Inflation bedeutet für den Kreditnehmer eine Entlastung. Denn die monatliche Belastung, die der Kreditnehmer für die Immobilie aufwenden muss, relativiert sich durch die Geldentwertung. Gleichzeitig steigt üblicherweise der Wiederverkaufswert der Immobilie.

Grundsätzlich gilt: Die Immobilie als Renditeobjekt sollte kein kurzfristiges Spekulationsobjekt sein, sondern als langfristige Investition betrachtet werden. Neben der Wertbeständigkeit von Betongold und dem Inflationsschutz lockt dafür eine stabile Vermögensentwicklung. Regelmäßige Mieteinkünfte überzeugen zudem als Argument für diese Investition. Üblicherweise kümmert sich vor Ort eine professionelle Hausverwaltung um die Belange des Mieters und den berühmten „tropfenden Wasserhahn“.

Sinnvollerweise wird die Finanzierung so geplant, dass das Darlehen zum Renteneintritt zurückgezahlt ist. Die Mieteinnahmen stellen dann eine weiteren Baustein für die private Altersvorsorge dar.

Neben der guten Lage einer Eigentumswohnung, am besten in einer attraktiven Stadt mit wirtschaftlich lukrativen Rahmenbedingungen, sollte die Wohnung zukünftig gut vermietbar sein. Zur Lagebewertung gehört auch die Frage, wie weit der nächste Supermarkt entfernt ist und wie es ansonsten um die Infrastruktur samt öffentlichem Nahverkehr bestellt ist. Von entscheidender Bedeutung ist zudem eine fachmännische Objektbewertung.

Letztlich sollte die Anlageimmobilie so wenig Aufwand verursachen, wie andere Anlageformen auch. Was sich nach der eierlegenden Wollmilschsau anhört, gibt es in der Regel nicht auf den gängigen Immobilienportalen. Lassen Sie uns gerne darüber sprechen.

Neue KfW-Förderung seit dem 1. Juli 2021

 

Die bestehenden Programme zur Förderung von Energieeffizienz und erneuerbaren Energien im Gebäudebereich sind nun gebündelt. Die bestehenden Programme zur Energieeffizienz 151, 152, 153 und 167 wurden zum 30. Juni 2021 eingestellt und durch die neuen Programme 261, 262 und 461 ersetzt. Keine Änderungen gibt es beim Wohneigentumsprogramm (124) und beim Programm Altersgerecht Umbauen (159).

 

Die neuen Programme

Das Programm 261 kann beantragt werden bei Bau oder Kauf Neubau bzw. wenn eine Vollsanierung durchgeführt werden soll. Je nach Effizienzhaus-Standard, der mit der Maßnahme erreicht wird, sind hier Tilgungszuschüsse bis zu 25 % bei Neubau und bis zu 45 % bei Vollsanierung bei einem Förderhöchstbetrag von 120.000 EUR erreichbar.

Wird das Erneuerbare Energien (EE)-Paket oder bei einem Neubau das Nachhaltigkeitspaket erreicht, steigen die Tilgungszuschüsse sogar um bis zu 5 %. Der Förderhöchstbetrag steigt auf bis zu 150.000 €.

Das Programm 262 kann beantragt werden, wenn Einzelmaßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz an einem Wohngebäude vorgenommen werden sollen. In diesem Programm sind abhängig von der durchgeführten Maßnahme Tilgungszuschüsse bis zu 35% möglich. Bei gleichzeitigem Austausch einer Ölheizung sind es sogar bis zu 45%. Die Förderhöchstsumme liegt hier bei 60.000 € pro Maßnahme.

Das Programm 461 stellt eine reine Zuschussvariante dar, bei der kein KfW-Darlehen beantragt wird. Es kann bei einer Komplettsanierung oder beim Bau oder Kauf eines Effizienzhauses beantragt werden. Bei der Planung von Einzelmaßnahmen kommt es allerdings nicht zur Anwendung.

Auch die Baubegleitung und die Nachhaltigkeitszertifizierung können gefördert werden, mit einem zusätzlichen Kreditbetrag und dazugehörigen Tilgungszuschuss. Die Höhe des Kreditbetrages und des Zuschusses richten sich nach der Objektart.

 

Was es allgemein zu beachten gilt

Die Kunden haben die Wahl zwischen einer Kreditvariante mit Tilgungszuschuss und einem direkten Zuschuss.

Die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten durch die Kunden ist für alle Maßnahmen verpflichtend. Ausnahme: Für Heizungsanlagen (Einzelmaßnahme) reichen Fachunternehmen aus.

Bis zu drei Verrechnungstermine für einen möglichen Tilgungszuschuss werden bereits bei der Refinanzierungszusage festgelegt. Damit eine Gutschrift gewährleistet werden kann, müssen Verwendungsnachweise spätestens vier Monate vor dem jeweiligen Verrechnungstermin bei der KfW eingereicht werden.

 

Achtung: Die Antragstellung der neuen Programme bei der KfW muss vor Vorhabenbeginn, d.h. vor Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen, erfolgen. Um eine sogenannte Förderschädlichkeit zu umgehen, gibt es mehrere Möglichkeiten (siehe unten). Für die Ersterwerbsförderung bleibt es beim Vorhabenbeginn durch den Abschluss des Kaufvertrages.

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/

 

Hohe Kaufpreise und gestiegene Zinsen: Wie geht es weiter?

Neben den Immobilienpreisen sind zuletzt auch die Hypothekenzinsen gestiegen. Das lässt Fragen nach einer Zinswende aufkommen.

Auch die Pandemie konnte die Situation für Immobilienkäufer nicht verbessern. Der Markt für Bestands- und Neubauimmobilien zeigt sich unverändert dynamisch. Eine Corona-Preisbremse ist ausgeblieben.

Im Jahresvergleich stiegen die Immobilienpreise nach dem EUROPACE-Hauspreis-Index (EPX) um 11 %. Der Trend der Vorjahre geht ungebremst weiter.

 

Speckgürtel verbreitern sich

Insbesondere junge Familien verlassen die Stadtzentren und ziehen in die Speckgürtel der großen und mittelgroßen Städte. Die Marktpreise reagieren bereits. Um Berlin stiegen die Preise zuletzt stärker als im Stadtzentrum. Das flexible Arbeiten im Homeoffice lässt viele den Sprung weit hinaus ins Grüne wagen, da das tägliche Pendeln wegfällt. Perspektivisch könnte diese Entwicklung für eine leichte Entspannung in den städtischen Lagen führen.

 

Deutlich höhere Darlehenssummen

Zunächst steigen die Immobilienpreise allerdings weiter. Das treibt auch die benötigten Darlehenssummen in die Höhe. So hat sich das durchschnittliche Darlehensvolumen in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt. Auf absehbare Zeit wird sich an der Ausgangssituation nur wenig ändern. Eine steigende Nachfrage trifft auf ein noch immer zu geringes Angebot. Schwer vorhersagbar bleibt die mittel- bis langfristige Entwicklung der Zinsen für Immobiliendarlehen.