Eines der beherrschenden Themen für aktuelle und werdende Immobilieneigentümer wird in 2024 und darüber hinaus der Sanierungsaufwand für Gebrauchtimmobilien sein.

Gemessen an der Energieeffizienzklasse zählt bundesweit jedes zweite Einfamilienhaus zu den Sanierungsfällen. Es fällt in eine der drei schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G und H. Dabei schrecken die hohen Kosten für eine energetische Sanierung viele Eigentümer ab. Der im Zuge der Haushaltskrise erfolgte zwischenzeitliche Stopp mehrerer Förderprogramme hat für zusätzliche Verunsicherung geführt. Inzwischen stehen allerdings wieder umfangreiche Fördermittel zur Verfügung. So werden beispielsweise Maßnahmen zum energetischen Heizungstausch und an der Gebäudehülle mit bis zu 70 % Zuschüssen der KfW gefördert.

Verkäufer von älteren, noch unsanierten Häusern stehen vor der Frage, selbst noch zu sanieren, um dann einen höheren Verkaufspreis erzielen zu können. Oder sich auf die inzwischen mit harten Bandagen (und guten Argumenten) geführten Preisverhandlungen mit gut informierten Kaufinteressenten einzulassen.

Nach der aktuellen Studie von EY liegt der Kostenaufwand für neue Fenster, ein neues Dach, Fassadendämmung und eine neue Heizung zwischen 800 und 1.500 € pro Quadratmeter.

Für ein Haus mit 150 qm Wohnfläche sind das Investitionen von bis zu 225.000 €.

Bei der Energieeffizienz deutlich besser schneiden Eigentumswohnungen ab. Hier verbessern innenliegende Wohnungen die Energieeffizienz eines Hauses deutlich. So fällt nur jede fünfte Wohnung in eine der drei schlechtesten Energieeffizienzklassen. Und auch wenn hier noch investiert werden muss, fallen je Wohnung deutlich kleinere Investitionen an. Beim Einfamilienhaus ist der Eigentümer allein für Dach, Fenster und Heizung zuständig.

Solange die Neubautätigkeit am Wohnungsmarkt weiter hinter den Erwartungen zurückbleibt, wird die Nachfrage nach Gebrauchtimmobilien hoch bleiben. Zu hoffen bleibt, dass die dafür aus dem Bundeshaushalt bereitgestellten Fördermittel dieses Mal ausreichen.

Sinkende Preise

Endlich, werden viele sagen, gehen die Kaufpreise vielerorts wieder nach unten. Zum ersten Mal seit zwölf Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien im 3. Quartal 2022 im Vergleich zum vorherigen Quartal gesunken. Das geht aus den aktuellen Daten der vdpResearch GmbH hervor, die anhand von tatsächlichen Kaufpreisen ermittelt wurden. Der Preisrückgang für selbst genutztes Wohneigentum ist auch in sechs der sieben größten Städte Deutschlands zu beobachten. Einzig in Berlin stagnieren die Preise noch.
Für 2023 erwarten Experten weiter sinkende Preise. Einen starken Preisverfall soll es allerdings nicht geben.

Steigende Zinsen

Den sinkenden Kaufpreisen entgegen läuft die Zinsentwicklung. Am Jahresende 2022 sind die Bauzinsen mit 3,5 bis 4 Prozent so hoch wie seit Jahren nicht. In den sieben großen Städten ist der Hauskauf derzeit in Köln noch am günstigsten zu finanzieren.
Für die kommenden Monate erwarten wir Finanzierungsexperten allerdings nur moderate Zinssteigerungen. Im Zusammenspiel mit weiter sinkenden Preisen könnten sich die Bedingungen für den Immobilienkauf im neuen Jahr also insgesamt wieder verbessern.

Mehr Förderung

Voraussichtlich ab April 2023 wird der Staat den Kauf von Immobilien zur eigenen Nutzung stärker unterstützen. Insgesamt 1,1 Milliarden Euro sind im Haushalt des Bundesbauministeriums zur Förderung von Wohneigentum für Familien und für den klimafreundlichen Neubau vorgesehen.
Vor allem Familien mit kleinem Einkommen sollen von zinsgünstigen Darlehen der KfW-Bank profitieren. Im Gespräch ist eine Einkommensgrenze von 60.000 Euro für Familien mit einem Kind, die sich mit jedem Kind um 10.000 Euro erhöht. Ich informieren hier natürlich, sobald es etwas Neues gibt.
Höherer Energiestandard bei Neubauimmobilien
Seit Jahresbeginn gelten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verschärfte Anforderungen an die Energieeffizienz im Neubau. Der Jahresprimärenergiebedarf neu errichteter Häuser darf nur noch höchstens 55 Prozent im Vergleich zu einem durch das Gesetz definierten Referenzgebäudes betragen. Übersetzt bedeutet das: Im Gesetz festgelegt ist der Energiebedarf von einem Beispielhaus. Dieser dient als Referenz.

Wer ein Haus bauen möchte, darf jetzt nur noch maximal 55 Prozent von diesem Referenzwert mit dem neuen Haus verbrauchen. Damit wird das KfW-Effizienzhaus 55, das vor einem Jahr noch staatlich gefördert wurde, zum neuen Mindeststandard.

Wer ein neues Haus oder eine Neubauwohnung kauft, muss daher mit höheren Kosten rechnen, zumal sich einige der relevanten Baumaterialien wie Holz oder Dämmstoffe deutlich verteuert haben. Dafür darf man sich dann auf niedrige Heizkosten freuen und auf eine Immobilie, die nicht nur für die aktuelle Krise, sondern auch für die Zukunft gut gerüstet ist (siehe Übersicht unten).

Die Solardachpflicht kommt

Um den Klimaschutz voranzutreiben, planen fast alle Bundesländer früher oder später eine Pflicht zur Installation von Solaranlagen auf allen Hausdächern, wo dies möglich ist. In den meisten Ländern soll das zunächst nur für den Neubau gelten. Baden-Württemberg prescht aber vor und führt ab 2023 eine Solardachpflicht auch bei grundlegenden Dachsanierungen ein. Wer im Südwesten der Bundesrepublik einen Altbau mit sanierungsbedürftigem Dach kauft, muss sich also darauf einstellen, eine Solaranlage installieren zu müssen.

Unabhängig von der Pflicht ist eine Solarwärme- oder Photovoltaikanlage auf dem Dach für Bestandsgebäude aber in jedem Fall und an jedem Ort eine gute Investition, um die Energiekosten im Haus zu senken.

Steuervorteil für PV-Anlagen

Ab 2023 gibt es steuerliche Erleichterungen für alle, die mit einer Photovoltaikanlage auf dem Hausdach selbst Strom erzeugen wollen. Zum einen wird beim Kauf und bei der Montage kleinerer Photovoltaik-Anlagen keine Mehrwertsteuer mehr fällig. Zum anderen fällt auch die bisher bestehende Ertragssteuer auf Einnahmen aus Anlagen mit einer Leistung von bis zu 30 Kilowatt-Peak auf Einfamilienhäusern weg. Diese Regelung gilt sogar rückwirkend ab dem 1. Januar 2022. Zwar gab es für die meisten privaten Photovoltaik-Betreibenden ohnehin kaum Gewinne zu versteuern, aber es entfällt nun lästiger Aufwand bei der Steuererklärung.

Was können Sie tun?

• Stellen Sie eine neue Budgetrechnung auf (Wie viel Immobilie können wir uns leisten?) -> zum Rechner
• Wenn eine passende Immobilie gefunden ist, unbedingt Argumente für eine erfolgreiche Kaufpreisverhandlung sammeln und das Gespräch trainieren!
• Für alle, die in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen: Lassen Sie sich zu Forwarddarlehen bzw. den aktuell noch sehr attraktiven Bausparkonditionen beraten.
• Bewahren Sie Ruhe, die passende Immobilie zu finden braucht Zeit. Es geht um eine der größten finanziellen Entscheidungen in Ihrem Leben. Und die Finanzierung sollten sich an ändernde Lebenssituationen anpassen lassen.

Preise für Öl und Gas erklimmen Allzeithoch

Die Energiewende verändert Deutschland. Die Stromerzeugung aus erneuerbaren Energieträgern übertraf in 2020 erstmals die Stromerzeugung aus fossilen Energieträgern, also Kohle, Gas und Öl (Quelle: Umweltbundesamt). Insbesondere Wind- und Photovoltaikanlagen trugen zum dieser Entwicklung bei.

Die Entwicklung der erneuerbaren Energien im Wärmesektor war dagegen in den letzten Jahren wenig dynamisch. Die feste Biomasse – also Holz in seinen unterschiedlichen Nutzungsformen – liefert den weitaus größten Anteil an erneuerbarer Wärme.

Neben der Biomasse wird erneuerbare Wärme auch in Solarthermie- und Geothermieanlagen gewonnen. Der Anteil der Solarthermie wuchs zwischen 2000 und 2020 von 2 auf 5 Prozent der gesamten erneuerbaren Wärme, allerdings liegt der Beitrag der Solarthermie im Jahr 2020 mit 8,7 Mrd. kWh aufgrund geringerer Sonneneinstrahlung niedriger als im Spitzenjahr 2018 (8,9 Mrd. kWh). Die Wärmebereitstellung aus Umweltwärme und Geothermie gewann im Jahr 2020 nochmals an Bedeutung und lag mit 17,5 Mrd. kWh deutlich über dem Niveau des Vorjahres (+ 9 Prozent).

Insgesamt werden etwa 10 Prozent der erneuerbaren Wärme aus Geothermie und Umweltwärme gewonnen (Quelle: Umweltbundesamt).

Fossile Energieträger sorgen also noch in den meisten deutschen Wohnzimmern für angenehme Wärme. Gleichzeitig befinden sich die Öl- und Gaspreise auf dem Höhenflug.

Diese Tatsache gepaart mit attraktive Förderungen werden das Marktwachstum bei Solarheizungen weiter vorantreiben. Laut Bundesverband der Solarwirtschaft lag das Wachstum in 2020 bereits bei 26 % gegenüber dem Vorjahr und wird sich auch in diesem Jahr fortsetzen.

Dabei lassen sich solarthermische Anlagen mit vielen Wärmeerzeugern kombinieren, etwa mit einem Holzheizkessel, einer Wärmepumpe oder einem Gasbrennwertkessel. Bei einer üblichen Kollektorfläche von 10 bis 15 Quadratmetern und guter Dämmung des Hauses können laut BSW bis zu 30 % des Wärmebedarfs gedeckt werden. Mithilfe großer Warmwasserspeicher und größerer Kollektorflächen kann eine Deckung von 50 % erreicht werden.

Bereits 2,5 Millionen deutsche Haushalte nutzten Solarkollektoren für die Warmwasserbereitung oder Heizungsunterstützung.

Die staatliche KfW-Bank und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördern die Anschaffung von Solaranlagen (Wärme und Strom) mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen. Nutzen Sie dazu die Möglichkeit einer kostenlosen Beratung. Passenden Förderprogramme integrieren wir anschließend optimal in Ihre Gesamtfinanzierung.

Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Eine Eigentumswohnung zu kaufen und anschließend zu vermieten, kann für Anleger eine attraktive Geldanlage sein. Die Zinsen für Finanzierungen sind niedrig und die Monatsraten überschaubar.

Gerade bei steigender Inflation sind potentielle Vermieter auf der Gewinnerseite unterwegs. Ein Kaufkraftverlust durch Inflation bedeutet für den Kreditnehmer eine Entlastung. Denn die monatliche Belastung, die der Kreditnehmer für die Immobilie aufwenden muss, relativiert sich durch die Geldentwertung. Gleichzeitig steigt üblicherweise der Wiederverkaufswert der Immobilie.

Grundsätzlich gilt: Die Immobilie als Renditeobjekt sollte kein kurzfristiges Spekulationsobjekt sein, sondern als langfristige Investition betrachtet werden. Neben der Wertbeständigkeit von Betongold und dem Inflationsschutz lockt dafür eine stabile Vermögensentwicklung. Regelmäßige Mieteinkünfte überzeugen zudem als Argument für diese Investition. Üblicherweise kümmert sich vor Ort eine professionelle Hausverwaltung um die Belange des Mieters und den berühmten „tropfenden Wasserhahn“.

Sinnvollerweise wird die Finanzierung so geplant, dass das Darlehen zum Renteneintritt zurückgezahlt ist. Die Mieteinnahmen stellen dann eine weiteren Baustein für die private Altersvorsorge dar.

Neben der guten Lage einer Eigentumswohnung, am besten in einer attraktiven Stadt mit wirtschaftlich lukrativen Rahmenbedingungen, sollte die Wohnung zukünftig gut vermietbar sein. Zur Lagebewertung gehört auch die Frage, wie weit der nächste Supermarkt entfernt ist und wie es ansonsten um die Infrastruktur samt öffentlichem Nahverkehr bestellt ist. Von entscheidender Bedeutung ist zudem eine fachmännische Objektbewertung.

Letztlich sollte die Anlageimmobilie so wenig Aufwand verursachen, wie andere Anlageformen auch. Was sich nach der eierlegenden Wollmilschsau anhört, gibt es in der Regel nicht auf den gängigen Immobilienportalen. Lassen Sie uns gerne darüber sprechen.

Neue KfW-Förderung seit dem 1. Juli 2021

Die bestehenden Programme zur Förderung von Energieeffizienz und erneuerbaren Energien im Gebäudebereich sind nun gebündelt. Die bestehenden Programme zur Energieeffizienz 151, 152, 153 und 167 wurden zum 30. Juni 2021 eingestellt und durch die neuen Programme 261, 262 und 461 ersetzt. Keine Änderungen gibt es beim Wohneigentumsprogramm (124) und beim Programm Altersgerecht Umbauen (159).

Die neuen Programme

Das Programm 261 kann beantragt werden bei Bau oder Kauf Neubau bzw. wenn eine Vollsanierung durchgeführt werden soll. Je nach Effizienzhaus-Standard, der mit der Maßnahme erreicht wird, sind hier Tilgungszuschüsse bis zu 25 % bei Neubau und bis zu 45 % bei Vollsanierung bei einem Förderhöchstbetrag von 120.000 EUR erreichbar.

Wird das Erneuerbare Energien (EE)-Paket oder bei einem Neubau das Nachhaltigkeitspaket erreicht, steigen die Tilgungszuschüsse sogar um bis zu 5 %. Der Förderhöchstbetrag steigt auf bis zu 150.000 €.

Das Programm 262 kann beantragt werden, wenn Einzelmaßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz an einem Wohngebäude vorgenommen werden sollen. In diesem Programm sind abhängig von der durchgeführten Maßnahme Tilgungszuschüsse bis zu 35% möglich. Bei gleichzeitigem Austausch einer Ölheizung sind es sogar bis zu 45%. Die Förderhöchstsumme liegt hier bei 60.000 € pro Maßnahme.

Das Programm 461 stellt eine reine Zuschussvariante dar, bei der kein KfW-Darlehen beantragt wird. Es kann bei einer Komplettsanierung oder beim Bau oder Kauf eines Effizienzhauses beantragt werden. Bei der Planung von Einzelmaßnahmen kommt es allerdings nicht zur Anwendung.

Auch die Baubegleitung und die Nachhaltigkeitszertifizierung können gefördert werden, mit einem zusätzlichen Kreditbetrag und dazugehörigen Tilgungszuschuss. Die Höhe des Kreditbetrages und des Zuschusses richten sich nach der Objektart.

Was es allgemein zu beachten gilt

Die Kunden haben die Wahl zwischen einer Kreditvariante mit Tilgungszuschuss und einem direkten Zuschuss.

Die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten durch die Kunden ist für alle Maßnahmen verpflichtend. Ausnahme: Für Heizungsanlagen (Einzelmaßnahme) reichen Fachunternehmen aus.

Bis zu drei Verrechnungstermine für einen möglichen Tilgungszuschuss werden bereits bei der Refinanzierungszusage festgelegt. Damit eine Gutschrift gewährleistet werden kann, müssen Verwendungsnachweise spätestens vier Monate vor dem jeweiligen Verrechnungstermin bei der KfW eingereicht werden.

Achtung: Die Antragstellung der neuen Programme bei der KfW muss vor Vorhabenbeginn, d.h. vor Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen, erfolgen. Um eine sogenannte Förderschädlichkeit zu umgehen, gibt es mehrere Möglichkeiten (siehe unten). Für die Ersterwerbsförderung bleibt es beim Vorhabenbeginn durch den Abschluss des Kaufvertrages.

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/

Hohe Kaufpreise und gestiegene Zinsen: Wie geht es weiter?

Neben den Immobilienpreisen sind zuletzt auch die Hypothekenzinsen gestiegen. Das lässt Fragen nach einer Zinswende aufkommen.

Auch die Pandemie konnte die Situation für Immobilienkäufer nicht verbessern. Der Markt für Bestands- und Neubauimmobilien zeigt sich unverändert dynamisch. Eine Corona-Preisbremse ist ausgeblieben.

Im Jahresvergleich stiegen die Immobilienpreise nach dem EUROPACE-Hauspreis-Index (EPX) um 11 %. Der Trend der Vorjahre geht ungebremst weiter.

Speckgürtel verbreitern sich

Insbesondere junge Familien verlassen die Stadtzentren und ziehen in die Speckgürtel der großen und mittelgroßen Städte. Die Marktpreise reagieren bereits. Um Berlin stiegen die Preise zuletzt stärker als im Stadtzentrum. Das flexible Arbeiten im Homeoffice lässt viele den Sprung weit hinaus ins Grüne wagen, da das tägliche Pendeln wegfällt. Perspektivisch könnte diese Entwicklung für eine leichte Entspannung in den städtischen Lagen führen.

Deutlich höhere Darlehenssummen

Zunächst steigen die Immobilienpreise allerdings weiter. Das treibt auch die benötigten Darlehenssummen in die Höhe. So hat sich das durchschnittliche Darlehensvolumen in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt. Auf absehbare Zeit wird sich an der Ausgangssituation nur wenig ändern. Eine steigende Nachfrage trifft auf ein noch immer zu geringes Angebot. Schwer vorhersagbar bleibt die mittel- bis langfristige Entwicklung der Zinsen für Immobiliendarlehen.